Renovierungspflichten für den Nachmieter nur bei Vereinbarung mit dem Eigentümer

Sonntag, 02.09.2018 - Roland Kirsten

BGH-Urteil vom 22.8.2018:

Trotz vom Vormieter übernommener Renovierungspflicht muss der Nachmieter bei Auszug nicht renovieren, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hatte

Im Jahr 2015 (Az. VIII ZR 185/14) hatte der BGH entschieden, dass ein Mieter nur dann wirksam zur Renovierung der Wohnung verpflichtet werden kann, wenn er die Wohnung bei Mietbeginn renoviert erhält oder – bei unrenovierter Übergabe – der Vermieter hierfür einen angemessenen Ausgleich leistet.

In dem nun vom BGH entschiedenen Fall stritten Mieter und Vermieter über die Pflicht des Mieters zur Renovierung in einer besonderen, durchaus üblichen Konstellation. Der Vormieter wäre zur Renovierung verpflichtet gewesen. Statt die Renovierung vorzunehmen, einigte sich der Vormieter mit dem (neuen) Mieter, dass dieser die Renovierungspflicht des Vormieters übernehme und im Gegenzug Einrichtungsgegenstände übernehme.

Der (neue) Mieter zog dann in die unrenovierte Wohnung ein und verweigerte später gegenüber dem Vermieter die Durchführung von Renovierungsarbeiten mit Verweis auf die vorstehend genannte Rechtsprechung des BGH.

Der Vermieter meinte, diese Rechtsprechung sei nicht einschlägig, weil die Wohnung als renoviert übergeben gelten müsse. Denn dass der Vormieter nicht renoviert hatte – hätte er dies pflichtgemäß getan, wäre der (neue) Mieter in eine frisch renovierte Wohnung eingezogen – lag allein daran, dass der (neue) Mieter diese Pflicht freiwillig übernommen habe, als Gegenleistung hierfür habe er ja schließlich auch die Einrichtungsgegenstände erhalten.

In den Vorinstanzen bekam der Vermieter Recht. Die Gerichte meinten, es sei interessengerecht, den Mieter so zu behandeln, als habe ihm der Vermieter die Wohnung im renovierten Zustand übergeben. Der BGH (Urteil vom 22.8.2018, Az. VIII ZR 277/16) sah dies jetzt anders und gab dem Mieter Recht.

Die allein zwischen dem Vormieter und dem (neuen) Mieter getroffene Vereinbarung, an welcher der Vermieter nicht beteiligt war, entfaltet keine Rechtswirkung gegenüber dem Vermieter. Die vom Vormieter – und eben nicht vom Vermieter – gewährten Vorteile (Überlassung der Einrichtungsgegenstände) stellen keinen vom Vermieter (!) zu leistenden Ausgleich im Sinne der eingangs schon erwähnten Rechtsprechung dar. Damit blieb es im Verhältnis Vermieter – (neuer) Mieter dabei, dass die Wohnung unrenoviert und ohne vom Vermieter geleisteten Ausgleich übergeben wurde.

Die eingangs genannte Rechtsprechung ist deshalb auch auf diese Konstellation anzuwenden, so dass die im Vertrag vorgesehene Renovierungspflicht unwirksam war, der (neue) Mieter musste folglich keine Renovierungsarbeiten vornehmen. Maßgeblich für diese Entscheidung war insbesondere, dass der Vermieter nicht an der Vereinbarung zwischen Vormieter und (neuem) Mieter beteiligt war.

Wäre es insoweit zu einer dreiseitigen Vereinbarung gekommen, in der auch der Vermieter dem (neuen) Mieter eine (ergänzende) Gegenleistung zusagt, könnte die (Un-) Wirksamkeit der Renovierungspflicht möglicherweise anders zu bewerten sein.

Eine Übertragung des Urteils des BGH auf auch diese etwas andere, aber ebenfalls durchaus übliche Konstellation scheint deshalb nicht sicher.

Gern beraten wir Sie bei der konkreten Ausgestaltung einer Vereinbarung bei Übernahme einer Mietwohnung. Erster Ansprechpartner dafür  ist Rechtanwalt und Fachanwalt für das Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael Meyer bei Alegos.

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