Fallstricke im gewerblichen Mietrecht

Dienstag, 12.03.2019 - Roland Kirsten

Einen Mietvertrag kennt jeder. Meistens geht es dabei um die Miete einer Wohnung oder eines Hauses zu Wohnzwecken. Dieser juristische Bereich ist weitgehend vom Gesetzgeber durchreguliert. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind nur selten möglich. Zum Beispiel kann von der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter bei unbefristeten Wohnraummietverträgen zum Nachteil des Mieters praktisch nicht abgewichen werden.

Ganz anders sieht es hingegen immer dann aus, wenn es nicht um Wohnmietverträge, sondern um sogenannte Gewerbemietverträge geht. Das ist immer dann der Fall, wenn man ein Ladenlokal für ein Geschäft, ein Büro für eine Praxis oder ein Lager anmieten möchte. Anders als im Wohnungsmietrecht gilt hier weitestgehend der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Vermieter und Mieter können also frei die Regelungen für den Mietvertag vereinbaren.

Grundsätzlich können diese Mietverträge formfrei, also auch mündlich vereinbart werden. Empfohlen wird die Schriftform. Die Schriftform ist immer Voraussetzung, wenn der gewerbliche Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart werden soll. Sollen zum Beispiel die Praxisräume für 5 Jahre fest angemietet werden, so ist diese Laufzeit nur verbindlich, wenn der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen wird. Andernfalls kann der Vertrag mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden.

Andererseits sollte man wissen, dass es regelmäßig bei einem schriftlichen Mietvertrag keine Möglichkeit gibt, einen verbindlichen Zeitmietvertrag vorzeitig durch Kündigung zu beenden. Auch die Stellung eines Nachmieters reicht regelmäßig nicht aus, um aus einem Zeitmietvertrag wieder aussteigen zu können.

Bei der Prüfung, ob die Schriftform eingehalten wurde, ist nicht nur darauf zu achten, dass die zuständigen Personen richtig unterschrieben haben. Auch müssen alle wichtigen Punkte des Mietvertrages schriftlich geregelt sein. Das gilt zum Beispiel auch für die genaue Beschreibung der Mietsache. Praxisräume oder Ladenlokal reichen insoweit nicht aus. Die Formulierung muss für einen Dritten so verständlich sein, dass er die Räume im Objekt ohne Hilfe identifizieren kann. Eine genaue Lagebeschreibung ist also wichtig, damit die Schriftform eingehalten wird.

Vor Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages kann nur empfohlen werden, diesen professionell durch einen Fachanwalt prüfen zu lassen, damit es später nicht zu ungewollten Überraschungen kommt

Gern können Sie sich mit entsprechenden Fragen an uns bei Alegos Rechtsanwälte wenden.

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